المادة 35 د
المادة 35 ه
المسؤوليات الخاصة بالمبنى
يجب على مسؤول المبنى ضمان أداء الصيانة الدورية للمصعد بشكل منتظم مرة واحدة على الأقل شهريًا وذلك لضمان عمله بشكل آمن وفقًا لأحكام هذا القرار. كما يتحمل مسؤول المبنى مسؤولية إجراء الفحص السنوي الأول لمنع المخاطر الناجمة عن أخطاء الاستخدام أو التدخلات الخارجية وذلك في نهاية السنة الأولى من تاريخ توريد المصعد إلى السوق، ومن ثم مرة واحدة في السنة على الأقل بعد ذلك لضمان سلامة المستخدمين من حيث الحياة والممتلكات.
يُلزم مسؤول المبنى خلال فترة الضمان بتوقيع اتفاقية خدمات الصيانة والخدمة الشهرية مع شركة تركيب المصعد أو الخدمة المعتمدة لديها.
بعد انتهاء فترة الضمان، يجب على مسؤول المبنى توقيع اتفاقية خدمات الصيانة والخدمة الشهرية مع شركة تركيب المصعد أو الخدمة المعتمدة لديها أو مع شركة أخرى قامت بتركيب المصعد أو لديها خدمة معتمدة.
يجب الاحتفاظ بسجل الصيانة الذي تم تسليمه من قبل شركة المصعد في حال وجوده في غرفة الماكينة إذا كان موجودًا أو يجب أن يُحتفظ به بشكل دائم من قبل مسؤول المبنى.
تلتزم الشركات المُنفذة للصيانة بتنفيذ صيانة المصاعد وفقًا لأحكام هذا القرار، وإذا كان المصعد يشكل خطرًا على سلامة الحياة والممتلكات، يجب على الشركة الإخطار مسؤول المبنى كتابيًا. بعد الإخطار، يتعين على مسؤول المبنى ضمان تحقيق التوافق مع الشروط. في حالة عدم تصحيح عدم الملاءمة بعد التنبيه الكتابي من قبل الشركة، ستكون المسؤولية تتحملها مسؤول المبنى.
في حال توجد مخاطر على سلامة الحياة والممتلكات خلال الفحص السنوي، لا يُسمح بتشغيل المصعد حتى يتم ضمان سلامته. ومع ذلك، يتحمل مسؤول المبنى المسؤولية عن تشغيل المصعد بعد ذلك حتى تتم توفير سلامة الحياة والممتلكات.
متابعة إصدار تقرير الفحص السنوي تقع مسؤوليتها على مسؤول المبنى.
القسم الخامس إدارة الممتلكات الرئيسية
أ) الجمعية العمومية: المادة 27 - يتم إدارة الممتلكات الرئيسية بواسطة جمعية ملاك الطوابق، ويُحدد نمط الإدارة من قبل هذه الجمعية، شريطة أن تظل نصوص القوانين الإلزامية سارية.
ب) خطة الإدارة: المادة 28 - تنظم خطة الإدارة نمط الإدارة، وغرض الاستخدام والشكل، وأجر المدير والمراقبين، والأمور الأخرى المتعلقة بالإدارة. تعتبر خطة الإدارة بمثابة عقد يلزم جميع ملاك الطوابق. في حالة عدم وجود أحكام في خطة الإدارة، يتم حسم النزاعات الناتجة عن إدارة الممتلكات الرئيسية وفقًا لهذا القانون والأحكام العامة.
(تعديل: 13/4/1983 - المادة 2814/11.) يُشترط أن يكون لتعديل خطة الإدارة تأييد ثلثي الأصوات من جميع ملاك الطوابق. تحتفظ ملاك الطوابق بحق التقدم بطلب إلى المحكمة وفقًا للمادة 33. تلزم خطة الإدارة والتعديلات عليها جميع ملاك الطوابق ووارثيهم الجماعيين والفرديين، والمدير والمراقبين.
يُظهر تاريخ خطة الإدارة والتعديلات عليها في خانة سجل ملكية الطوابق (البيانات)، وتُحفظ هذه التغييرات من خلال ربطها بخطة الإدارة وتخزينها بين وثائق تأسيس ملكية الطوابق.
ج) اجتماع وقرارات جمعية ملاك الطوابق:
الجزء الأول - وقت الاجتماع: المادة 29 - تجتمع جمعية ملاك الطوابق مرة واحدة على الأقل سنويًا في الأوقات المحددة في خطة الإدارة، وإذا لم يتم تحديد وقت، في الشهر الأول من كل عام. (جملة إضافية: 14/11/2007 - المادة 5711/14) في الهياكل الجماعية، تجتمع الجمعيات بشكل عام مرة كل عامين على الأقل في الأوقات المحددة في خطط الإدارة، وإذا لم يتم تحديد مثل هذا الوقت، في الشهر الأول من السنة الثانية. ويمكن عقد اجتماعات إضافية في أي وقت عند الحاجة الضرورية بناءً على طلب المدير أو المراقب أو ثلثي ملاك الطوابق، وعلى الأقل قبل خمسة عشر يومًا من التاريخ المحدد للاجتماع، بإرسال دعوة أو رسالة مسجلة موقعة من جميع ملاك الطوابق، مع إشعار بسبب الاجتماع.
عند إصدار الدعوة للمرة الأولى، يتم تحديد مكان وتاريخ الاجتماع الثاني إذا لم يتم تحقيق النصاب الكافي. (جملة إضافية: 14/11/2007 - المادة 5711/14) يجب ألا يقل الفارق الزمني بين الاجتماع الأول والثاني عن سبعة أيام.
II – النصاب: المادة 30 - يجتمع مجلس ملاك الطوابق بمشاركة أكثر من نصف عدد الملاك وحصص الأراضي، ويتخذ القرار بأغلبية الأصوات. (الفقرة الثانية المعدلة: 14/11/2007 - المادة 5711/15) في حال عدم تحقيق النصاب الكافي لعدم إمكان إجراء الاجتماع الأول، يتم عقد الاجتماع الثاني في مدة لا تزيد عن خمسة عشر يومًا. في هذا الاجتماع، يُعتبر الحضور بأغلبية الأصوات كما هو الحال في الاجتماع الأول. تظل أحكام هذا القانون المتعلقة بالنصاب سارية.
III – المشاركة في الإقتراع: المادة 31 - كل مالك للطابق لديه حق التصويت بصرف النظر عن نسبة حصته في الأرض. إذا كان لدى مالك الطابق الرئيسي أكثر من شقة مستقلة، فإن لديه حق التصويت الفردي لكل شقة على حدة؛ ومع ذلك، فإن عدد الأصوات التي سيمتلكها لا يمكن أن تزيد عن ثلثي عدد الأصوات في جميع الأحوال، دون النظر إلى الكسور. إذا كان هناك أكثر من مالك لشقة مستقلة، يتم تمثيلهم في مجلس ملاك الطوابق بواسطة واحد منهم يمثلهم. إذا كان أحد ملاك الطوابق غير مؤهل، يتم تمثيله بواسطة وكيله القانوني.
الفقرة الأخيرة (التعديل الأخير): 14/11/2007 - المادة 5711/16) يمكن لأحد مالكي الطوابق استخدام وكيل لاستخدام صوته. لا يُمكن تعيين شخص لاستخدام أكثر من خمسة في المائة من الأصوات. ومع ذلك، يمكن لشخص واحد في العقارات العائدة إلى ملكية أربعين وأقل أن يكون وكيلاً لأكثر من شخصين.
IV – القرارات: المادة 32 - يُدير الممتلكات الرئيسية وفقًا للقرارات التي يتخذها مجلس ملاك الطوابق بموجب العقد وخطة الإدارة وأحكام القانون. 4143 جميع ملاك الطوابق ووارثيهم الجماعيين والفرديين، والمدير والمراقبين ملزمون بالامتثال لقرارات مجلس ملاك الطوابق. تُحل النزاعات بين ملاك الطوابق أو بينهم وبين المدير والمراقبين أو بين المراقبين والمديرين التي تنشأ عن استخدام أو إدارة الممتلكات الرئيسية بموجب الاتفاق والقرار الصادر عن مجلس ملاك الطوابق. تُسجل قرارات مجلس ملاك الطوابق في سجل مختوم بختم الكاتب العدل، يبدأ من (1) ويستمر بترقيم صفحاته بشكل متسلسل، ويُوقع عليه في الاجتماع من جميع ملاك الطوابق. يضع المصوتون الذين يعارضون القرار توقيعهم مع بيان سبب الاعتراض. يُحسب الأصوات دون مراعاة الكسور. إذا كان هناك خلاف لاحق بشأن مسألة ما، يُحل وفقًا لقرار سابق صدر في سجل القرارات.
V – تدخل القاضي: المادة 33 - (الفقرة الأولى المعدلة: 14/11/2007 - المادة 5711/17) يمكن لأي مالك للطوابق الذي شارك في اجتماع مجلس ملاك الطوابق ولكنه استخدم حق التصويت بمخالفة المادة 32 أن يقدم دعوى إلغاء إلى محكمة التحكيم المنصوص عليها في مكان وجود الممتلكات الرئيسية في غضون شهر واحد من تاريخ القرار، ويمكن لأي مالك للطوابق الذي لم يشارك في الاجتماع أن يقدم هذه الدعوى في غضون شهر واحد من تاريخ علمه بالقرار، وفي أي حال، في غضون ستة أشهر من تاريخ القرار. يمكن أن يرفع أحد ملاك الطوابق، أو مجموعة منهم، الذين تضرروا بسبب عدم القدرة على أداء الديون والتزاماتهم بسبب عدم القدرة على استخدام أحد مالكي الطوابق الذي يستمد بصفة مستمرة حقوقه من أحد الأسباب مثل عقد الإيجار أو حق الإقامة، دعوى أمام محكمة السلام في مكان وجود الممتلكات الرئيسية طلبًا لتدخل القاضي.
يُستمع القاضي إلى الأطراف بعد ذلك، ويصدر قراره فورًا وفقًا لأحكام هذا القانون وخطة الإدارة، وإذا لم يكن هناك أي حكم فيها، وفقًا لأحكام القانون العام ومبادئ العدل. يجب على الطرف المعني تنفيذ القرار في المدة القصيرة التي يحددها القاضي بعد إبلاغه أو إعلانه للطرف.
(الفقرة الثالثة المعدلة: 14/11/2007 - المادة 5711/17) يُفرض غرامة إدارية تتراوح بين مائتي ليرة تركية وألفي ليرة تركية على الأشخاص الذين لا يلتزمون بتنفيذ قرار القاضي في المدة المحددة. تُحفظ أحكام المادة 25.
D) المدير: I – التعيين: المادة 34 - يمكن لملاك الطوابق أن يسلموا إدارة الممتلكات الرئيسية إلى شخص يختارونه بينهم أو إلى شخص آخر يتم اختياره خارجيًا أو إلى هيئة مكونة من ثلاثة أشخاص؛ يُطلق على هذا الشخص (المدير) وعلى الهيئة (مجلس الإدارة). إذا كانت للممتلكات الرئيسية ثماني وحدات سكنية أو أكثر، فإن تعيين مدير أمر إلزامي. إذا كانت جميع الوحدات السكنية تتبع مالك واحد، يُعتبر المالك هو المدير وفقًا للقانون. يُعين المدير بموجب أغلبية الملاك من حيث العدد والحصص الأرضية. يُعين المدير مرة أخرى في اجتماع الجمعية السنوي القانوني لملاك الطوابق. يُمكن إعادة تعيين المدير السابق.
إذا لم يتفق ملاك الطوابق أو لم يتمكنوا من تعيين مدير، يمكن للمحكمة السلمية في المكان الذي يقع فيه الممتلكات الرئيسية، بناءً على طلب أحد ملاك الطوابق وبعد سماع الآراء إن كان ذلك ممكنًا، تعيين مديرًا للعقار. يكون هذا المدير له نفس السلطات التي كان يتم تعيينها له من قبل ملاك الطوابق، ويكون مسؤولاً أمام ملاك الطوابق. لا يُمكن تغيير المدير الذي عينته المحكمة السلمية قبل مرور ستة أشهر على هذا التعيين. ومع ذلك، إذا كان هناك سبب وجيه، يُمكن للمحكمة التي عينت المدير أن تسمح بتغييره. 4144 يُمكن أن يُشترط في الاتفاق الذي يُبرم مع المدير عند تعيينه أن يقدم ضمانًا. حتى إذا لم يكن هناك شرط من هذا القبيل في الاتفاق، يُمكن لجمعية ملاك الطوابق أن تطلب من المدير تقديم ضمان إذا كان هناك سبب وجيه لذلك. (الفقرة الأخيرة المعدلة: 14/11/2007 - المادة 5711/18) يجب أن يُعلق اسم ولقب المدير وعنوان منزله وعمله بشكل واضح إلى جوار الباب أو في المدخل الرئيسي للممتلكات الرئيسية. إذا لم يتم ذلك، يُفرض عقوبة إدارية تتراوح بين خمسين ليرة تركية ومائتين وعشرين ليرة تركية على المدير أو أي من أعضاء مجلس الإدارة الذين يتعلق الأمر بهم عندما يتقدم المعني بالأمر.
II – واجبات المدير:
III – المسؤولية:
IV – الحقوق: المادة 40 - المدير لديه حقوق الوكيل بصفة أساسية. إذا لم يؤدي مالكو الطوابق الديون والالتزامات المتعلقة بملكية الطوابق الخاصة بهم بالكامل وفي الوقت المناسب على الرغم من الإنذار الذي يتم إرساله عن طريق الكاتب العدل، يمكن للمدير فسخ العقد والانسحاب من المديرية دون أي التزام بدفع تعويض، ويمكنه طلب تعويض عن الخسائر التي تكبدها نتيجة لذلك من مالكي الطوابق. حتى إذا لم يتم تحديد أجر للمدير في خطة الإدارة أو في العقد الذي تم إبرامه معه، يمكن لمجلس مالكي الطوابق طلب أجر مناسب من المدير.4146 (تعديل: 13/4/1983 - المادة 2814/13) يقرر مجلس مالكي الطوابق ما إذا كان مالكو الطوابق المعينين من بينهم كمدير سيشاركون في تكاليف الإدارة الطبيعية وفي حال المشاركة، كيفية هذه المشاركة. في حالة عدم اتخاذ قرار بهذا الصدد، لا يتعين على المدير المشاركة في نصف تكاليف الإدارة الطبيعية خلال فترة إدارته.
E) الرقابة على الإدارة: المادة 41 - يقوم مجلس مالكي الطوابق بمراقبة سلوك المدير في هذا الدور بشكل مستمر ويمكنه تغييره في أي وقت إذا كانت هناك أسباب وجيهة. إذا كان هناك حاجة للرقابة على الحسابات ولم يتم تحديدها في خطة الإدارة، يتم إجراء هذه الرقابة كل ثلاثة أشهر، ومع ذلك، يمكن إجراء الرقابة في أي وقت إذا كان هناك سبب وجيه. يمكن لمجلس مالكي الطوابق تكليف مراقب أو هيئة رقابية مكونة من ثلاثة أشخاص من بينهم من مالكي الطوابق برأسة المراقب، لأداء مهمة المراقبة؛ في هذه الحالة، يقوم المراقب أو الهيئة بتقديم تقرير عن نتائج المراقبة وآرائهم حول طريقة إدارة الممتلكات الرئيسية، ويتم إرسال نسخة من هذا التقرير إلى مالكي الطوابق عن طريق البريد المسجل. يقوم المراقبون بتسجيل هذا التقرير والقرارات التي سيتخذونها وأي أمور أخرى يرونها ضرورية في سجل يحمل أرقام الصفحات المتسلسلة من 1 إلى (1) بتوقيعهم المختوم في كل صفحة بالكاتب العدل.
F) التجديدات والإضافات: البند 42 - لا يستطيع أصحاب الوحدات السكنية إجراء تغييرات في المناطق المشتركة للعقار الرئيسي بمفردهم. يتم إجراء جميع التحسينات والإضافات التي تعود بالنفع على هذه المناطق، أو التي تجعل استخدامها أكثر راحة وسهولة، أو تزيد من الفوائد التي يمكن الحصول عليها منها، بقرار يتخذ بأغلبية أصحاب الوحدات السكنية بناءً على عددهم وحصصهم في الأراضي.
(فقرة إضافية: 1/7/2005 - 5378/19 مادة) في حال تطلبت ضرورات حياة ذوي الإعاقة، يتم مناقشة تعديل المشروع في اجتماع يعقده أصحاب الوحدات السكنية في غضون ثلاثة أشهر ويتخذ قرار بأغلبية أصحاب الوحدات بناءً على حصصهم في الأراضي. في حال عدم إمكانية إجراء الاجتماع خلال هذه الفترة أو عدم قبول التعديل بأغلبية الأصوات، يتم إجراء البناء أو الإصلاح أو التسهيلات وفقًا لتأكيد المشروع الذي تم الموافقة عليه بناءً على تقرير لجنة تعلن فيه عدم وجود خطر على أمان البناية. يقوم الجهات المعنية بالتأكيد على التعديل أو الخريطة الحسابية في غضون ستة أشهر على الأكثر. تحدد لوائح تعاون وزارة الإسكان والبناء ورئاسة إدارة الأشخاص ذوي الإعاقة بشكل مشترك إعداد اللجنة وإجراءاتها وأسس الفترة التي تلي استخدام الشخص ذو الإعاقة. (1) تتحمل تكاليف هذه الأعمال الأشخاص الذين يستفيدون من التحسينات وفقًا لنسبة الاستفادة الخاصة بهم.
(1) بموجب المادة 1 من القانون رقم 6462 المؤرخ 25/4/2013، تم تغيير مصطلحات "ذوو الإعاقة" و"ذو الإعاقة" المذكورة في هذه الفقرة إلى "ذوي الإعاقة" و"شخص ذو إعاقة" على التوالي.4146-1 (فقرة تعديلية رابعة: 18/4/2007 - 5627/16 مادة) في حال طلب أحد أصحاب الوحدات، يتم تنفيذ عزل الحرارة، وتحويل نظام التدفئة من وقود معين إلى آخر، وتحويل نظام التدفئة المركزي إلى نظام فردي أو العكس، بقرار يتخذ بأغلبية أصحاب الوحدات بناءً على حصصهم في الأراضي. ومع ذلك، يتم تحويل نظام التدفئة المركزي إلى نظام فردي في المباني التي يبلغ إجمالي مساحتها ألفي متر مربع أو أكثر، بقرار يتخذ بأغلبية الأصوات وحصص الأراضي. تُدفع تكاليف الأعمال الجماعية في هذا الصدد وفقًا لنسب حصص الأراضي. (فقرة تعديلية خامسة: 18/4/2007 - 5627/16 مادة) في حالة اتخاذ قرار بتحويل نظام التدفئة من نظام مركزي إلى نظام فردي أو العكس، يعتبر أن تعديلات هذا القرار تعديلًا لأحكام خطة الإدارة.
II – المكلفة جدًا والفاخرة: المادة 43 - إذا كانت التحسينات والإضافات المرغوب فيها مكلفة جدًا أو إذا كانت تحمل طابعًا فاخرًا وفقًا للحالة الخاصة للبناية أو إذا كانت ضرورية بشكل ملح لمكان أو ممرات يجب بالضرورة أن يتم استخدامها من قبل جميع أصحاب الوحدات السكنية في العقار الرئيسي، فإن صاحب الوحدة السكنية الذي لا يرغب في الاستفادة من هذه التحسينات والإضافات ليس ملزمًا بالمساهمة في التكاليف؛ بدلاً من ذلك، يتحمل أصحاب الوحدات السكنية الذين قرروا إجراء هذه التحسينات والإضافات نفسها التكاليف. ومع ذلك، إذا قرر صاحب الوحدة السكنية الذي لم يشارك في التكاليف في البداية، أو خلفاؤه الكليين أو الجزئيين، المشاركة في تكاليف إجراء هذه التحسينات والإضافات وحمايتها لاحقًا بنسبة حصتهم في الأراضي، يحق لهم بعد ذلك الاستفادة من حق الاستفادة من التحسينات أو الإضافات الفاخرة.
III - إضافة وحدة مستقلة: المادة 44 - لإضافة طابق إلى العقار الرئيسي أو بناء طابق كامل بدلاً من الطابق القائم أو لإنشاء أماكن محددة في الطوابق السفلية أو البيزمنت أو في الأجزاء الفارغة من الأرض المذكورة في الفقرة الثانية وفقًا للمادة 24، يشترط ما يلي: أ) قرار الجمعية العامة لأصحاب الوحدات بالإجماع بشأن ذلك. ب) تحديد حصص الأراضي المخصصة لجميع الوحدات، بما في ذلك التحسينات الجديدة التي ستتم بناءً على حالة العقار بعد هذا البناء، بشكل جديد وبالإجماع. ج) على الأمور الآتية:
في هذه الحالة، وبشرط دفع مالكي الوحدات السكنية الذين لم يشاركوا في بناء الوحدة الجديدة من حصصهم في الأراضي القيمة الناتجة عن التخصيص الجديد، تُحول الوحدة الجديدة إلى ملك لصاحب الوحدة التي قامت بالبناء أو ملك مشترك لأصحاب الوحدات الذين قاموا بالبناء، ويُسجل في صفحة منفصلة في سجل ملكية الطوابق المشتركة باسم المالكين الجدد.
G) المعاملات الانتقالية والأعمال الهامة: المادة 45 - الصفقات التحويلية مثل تسجيل العقار الرئيسي بحق أو تقسيم الأرض ونقل ملكية الجزء المقسم لشخص آخر، أو أعمال الإدارة الهامة مثل تأجير الجدران الخارجية للبناية الرئيسية أو سقفها أو سطحها لأغراض إعلانية، يمكن إجراؤها فقط بقرار من جميع أصحاب الوحدات السكنية بالإجماع.
