ЛИФТНОЕ ОБОРУДОВАНИЕ
Статья 35, пункт d
Статья 35, пункт h
Обязанности ответственного за здание
Ответственный за здание обязан обеспечивать регулярное техническое обслуживание лифта не менее одного раза в месяц с целью обеспечения его безопасной работы в соответствии с правилами настоящего Регламента. Также он несет ответственность за проведение ежегодного контроля с целью предотвращения опасностей, которые могут возникнуть из-за ошибок в эксплуатации или внешних вмешательств. Первичный ежегодный контроль должен быть проведен в течение года с момента выпуска лифта на рынок, а затем ежегодно.
В течение гарантийного срока ответственный за здание обязан заключить договор на ежемесячное техническое обслуживание и обслуживание между собой и либо установившей лифт компанией, либо ее уполномоченным сервисом.
После окончания гарантийного срока ответственный за здание обязан заключить договор на ежемесячное техническое обслуживание и обслуживание с компанией, установившей лифт, или ее уполномоченным сервисом, либо с другой компанией, устанавливающей лифты, или ее уполномоченным сервисом.
Паспорт обслуживания, предоставленный компанией, устанавливающей лифт, должен храниться постоянно в машинном отделении лифта или под постоянным контролем ответственного за здание.
Компании, осуществляющие обслуживание, обязаны проводить техническое обслуживание лифтов с соблюдением настоящего Регламента и, в случае, если работа лифта представляет опасность для жизни и здоровья, письменно уведомлять ответственного за здание. После уведомления ответственный за здание обязан обеспечить приведение лифта в соответствие с требованиями безопасности. Если несмотря на письменное предупреждение со стороны обслуживающей компании неудовлетворительное состояние не устраняется, ответственность лежит на ответственном за здание.
После проведения ежегодного контроля запрещается использование лифта, если при его работе имеется угроза для жизни и здоровья. Несмотря на это, ответственный за здание несет ответственность за работу лифта.
Ответственность за отслеживание составления ежегодного отчета о контроле лежит на ответственном за здание.
ПРАВИЛА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
Управление недвижимостью, также известной как многоквартирный дом, регулируется положениями Пятой Главы Закона о Собственности на Квартиры. Вот Правила управления многоквартирным домом:
ПЯТАЯ ГЛАВА Управление Общим Недвижимым Имуществом
A) Генеральное собрание: Статья 27 - Общая собственность управляется собственниками квартир, и стиль управления определяется этим собранием с соблюдением обязательных положений законов.
B) План управления: Статья 28 - План управления регулирует стиль управления, назначение и форму использования, оплату управляющего и ревизоров, а также другие вопросы, касающиеся управления. План управления является договором, обязывающим всех собственников квартир. В случае отсутствия положений в плане управления, споры, возникающие из управления общим имуществом, разрешаются в соответствии с этим законом и общими положениями.
(Изменено: 13/4/1983 - 2814/11 ст.) Для изменения плана управления требуется голосование не менее чем четверти всех собственников квартир. Право обращения к суду собственников квартир, предусмотренное в статье 33, сохраняется. План управления и внесенные в него изменения обязывают всех собственников квартир, а также их наследников и управляющих и ревизоров.
Даты плана управления и внесенных изменений отражаются в разделе "Декларации" книги учета собственности, и эти изменения хранятся, прикрепленными к плану управления, среди документов, удостоверяющих создание права собственности.
C) Собрание собственников квартир и его решения: I - Время собрания: Статья 29 - Собрание собственников квартир собирается не реже одного раза в год в течение периодов, указанных в плане управления, если таковые периоды не указаны, то в течение первого месяца каждого календарного года. (Дополнение: 14/11/2007-5711/14 ст.) В многоквартирных домах собрания проводятся не реже чем раз в два года в течение периодов, указанных в планах управления, если таковые периоды не указаны, то в течение первого месяца второго календарного года. В случае возникновения важной причины, по требованию управляющего, ревизора или трети собственников квартир, и за 15 дней до даты проведения собрания с предоставлением всех собственников квартир подписанным приглашением или заказным письмом, с указанием причины проведения собрания, собрание собственников квартир может созваться в любое время.
При первом приглашении указывается, где и когда будет проведено второе собрание, если не будет достигнуто достаточное количество голосов на первом. (Дополнение: 14/11/2007-5711/14 ст.) Время между первым и вторым собранием не может быть менее семи дней.
II – Кворум: Статья 30 – Собрание собственников квартир считается правомочным, если на нем присутствуют и голосуют более половины собственников квартир, обладающих более чем половиной общей площади.
(Изменение второго пункта: 14/11/2007-5711/15 ст.) Если из-за невозможности достижения необходимого кворума первое собрание не может состояться, второе собрание должно быть проведено не позднее чем через пятнадцать дней. Для достижения кворума на этом собрании достаточно простого большинства голосов присутствующих.
Положения, касающиеся достаточного количества голосов, установленные в данном законе, сохраняют свое действие.
III – Участие в голосовании: Статья 31 – Каждый собственник квартиры имеет право на один голос, независимо от доли площади, принадлежащей ему.
Если у собственника квартиры есть несколько отдельных частей в основном имуществе, у него есть право голоса для каждой из них; однако количество голосов, которые он может иметь, не может превышать трети общего числа голосов, независимо от того, сколько частей принадлежит ему; при подсчете голосов дроби не учитываются.
Если у одной из них есть несколько собственников, один из них представляет их на собрании собственников по их согласию. Если один из собственников не обладает правоспособностью, его представляет законный представитель.
Собственник квартиры, касающийся принимаемого решения, может присутствовать на обсуждении, но не может голосовать. (Изменение последнего пункта: 14/11/2007-5711/16 ст.) Один из собственников квартир может использовать свой голос через уполномоченного представителя. Одно лицо не может назначить представителя для использования более чем пяти процентов голосов. Однако в случае недвижимости, подпадающей под сорок или менее квартир, одно лицо может представлять не более двух лиц.
IV – Решения: Статья 32 – Управление основным имуществом осуществляется в соответствии с решениями, принятыми собственниками квартир, в соответствии с договором, управленческим планом и положениями закона. Все собственники квартир, а также их правопреемники, управляющие и ревизоры обязаны следовать решениям собрания собственников.
Споры между собственниками квартир, управляющими или ревизорами, возникшие из-за использования или управления основным имуществом, разрешаются и принимаются к рассмотрению собранием собственников квартир.
Решения собрания собственников квартир записываются в особую книгу, заверенную нотариальной печатью, начиная с (1) и подписываются всеми собственниками квартир, присутствующими на собрании; те, кто проголосовал против решения, подписываются, указывая причину своего несогласия. Возникающие впоследствии споры по какому-либо вопросу разрешаются согласно решению, принятому ранее по тому же вопросу в книге решений.
V – Вмешательство судьи: Статья 33 – (Изменение первого пункта: 14/11/2007-5711/17 ст.) Любой собственник квартиры, присутствовавший на собрании, но проголосовавший против решения в соответствии с положением статьи 32, в течение одного месяца со дня принятия решения, а собственник, не присутствовавший на собрании, в течение одного месяца с момента узнавания им о решении, и в любом случае в течение шести месяцев со дня принятия решения, может подать иск о признании недействительности решения в местном суде мирa; условие срока не требуется в случае, если решение собрания собственников квартир признано недействительным или абсолютно недействительным. Собственник квартиры или собственники, постоянно пользующиеся правом на основе договора аренды, права проживания или по другим причинам, пострадавшие от невыполнения обязанностей и обязательств кого-то из собственников квартир, могут обратиться в мировой суд местонахождения основного имущества, требуя вмешательства судьи.
Суд, после выслушивания заинтересованных лиц, выносит свое решение немедленно в соответствии с законом и управленческим планом, а если в них нет положений по этому вопросу, в соответствии с общими правилами и принципами справедливости, и сообщает обязанность немедленного выполнения решения заинтересованному лицу в течение установленного короткого срока.
(Изменение третьего пункта: 14/11/2007-5711/17 ст.) Тем, кто не выполняет решение судьи в установленный срок, может быть назначена административная санкция в размере от двухсот пятидесяти турецких лир до двух тысяч турецких лир тем же судом. Сохраняется положение статьи 25.
D) Менеджер:
I – Назначение:
Статья 34 – Собственники квартир могут поручить управление основным имуществом лицу или трехчленному совету, выбранному из их числа или внешнему лицу, который называется управляющим (Yönetici), а совет – управляющим советом (Yönetim kurulu). Если в основном имуществе восемь или более отдельных частей, обязательно должен быть назначен управляющий. Если все части основного имущества принадлежат одному лицу, то это лицо является управляющим по закону. Управляющий назначается большинством голосов собственников квартир, как по числу, так и по доле владения. Управляющий переизбирается каждый год на законодательном ежегодном собрании собственников квартир; прежний управляющий может быть повторно избран.
Если собственники квартир не могут прийти к соглашению или провести собрание для назначения управляющего, то суд мирa местонахождения этого недвижимого имущества может, по заявлению одного из собственников, после выслушивания, если возможно, и других, назначить управляющего для этого недвижимого имущества. Этот управляющий обладает теми же полномочиями, что и управляющий, назначенный собственниками квартир, и несет ответственность перед ними. Управляющий, назначенный судом мирa, не может быть заменен собственниками квартир в течение шести месяцев с момента его назначения. Однако, если существует законная причина, назначивший суд может разрешить его смену.
При назначении управляющего в его договоре может требоваться предоставление обеспечения; даже если такое условие не указано в договоре, собственники квартир могут потребовать от управляющего предоставить обеспечение в случае законной причины.
(Изменение последнего пункта: 14/11/2007-5711/18 ст.) Имя и фамилию управляющего, а также его рабочий и домашний адрес должны быть обязательно помещены в рамке у входа в основное имущество или на входе. Если это не сделано, управляющему или членам управляющего совета, по требованию заинтересованного лица, тот же суд может наложить административный штраф в размере от пятидесяти турецких лир до двухсот пятидесяти турецких лир.
II – Обязанности управляющего:
Статья 37 - (Изменено: 13/4/1983 - 2814/12 ст.) Если управляющий не составил утвержденный проект хозяйственной деятельности после решения собрания собственников помещений, то управляющий немедленно составляет проект хозяйственной деятельности. В этом проекте особенно указываются: a) Примерные доходы и расходы за управление основной недвижимостью на один год; b) Примерные суммы, которые каждый собственник помещения должен уплачивать на общие расходы в соответствии с принципами, изложенными в статье 20 настоящего Закона; c) Предварительная сумма, которую каждый собственник помещения должен внести в соответствии с принципами, изложенными в статье 20, чтобы покрыть примерные расходы и другие возможные расходы. Этот проект сообщается собственникам помещений или фактическим пользователям отдельных частей при подписании или по почте с уведомлением о получении. Если в течение семи дней со дня уведомления по проекту поступают возражения, то ситуация рассматривается на собрании собственников помещений, и принимается решение о проекте, при необходимости составляется новый проект. Окончательные проекты по хозяйственной деятельности или решения собрания собственников помещений по расходам на хозяйственную деятельность считаются документами, указанными в пункте 1 статьи 68 Закона об исполнении и банкротстве.
III - Ответственность:
IV – Права: Статья 40 – Управляющий обладает правами представителя. Если собственники помещений, несмотря на напоминание, сделанное управляющим посредством нотариуса, не исполняют свои обязательства в срок и полностью, управляющий может без обязанности выплаты какой-либо компенсации расторгнуть свой контракт, отказаться от управления и потребовать возмещения ущерба, понесенного им. Управляющий может требовать разумного вознаграждения от собственников помещений, даже если в управляющем плане или заключенном с ним контракте не указан размер вознаграждения.4146 (Изменено: 13/4/1983 – 2814/13 ст.) Общество собственников помещений решает, будет ли управляющий участвовать в обычных расходах на управление, и если да, то в какой мере. Если решение не принято, управляющий не участвует в обычных расходах на управление, причитающихся ему в течение срока управления.
E) Контроль над управлением: Статья 41 – Собственники помещений постоянно контролируют поведение управляющего и, при наличии обоснованной причины, могут всегда его сменить.
Если в управляющем плане не указано определенное время для проверки счетов, то проверка проводится каждые три месяца; однако при наличии обоснованной причины проверку счетов можно проводить в любое время.
Собственники помещений могут передать контроль за управлением комиссии, которую они выбирают среди себя большинством по числу и доле земельного владения; в этом случае проверяющий или комиссия в течение первого месяца каждого календарного года предоставляют собственникам помещений отчет о результатах проверки и свои мысли о стиле управления общей недвижимостью; этот отчет удостоверяется и отправляется собственникам помещений по почте с уведомлением.
Проверяющие записывают этот отчет и принимаемые ими решения, а также другие необходимые моменты в заверенную нотариусом книгу с порядковыми номерами страниц, подписывают каждую страницу, ставят на ней печать нотариуса и дату.
F) Новшества и дополнения: I – Полезные новшества: Статья 42 – Собственники помещений не могут самостоятельно вносить изменения в общие места общей недвижимости; все новшества и дополнения, способствующие улучшению или более удобному использованию общих мест или увеличению получаемой от них выгоды, осуществляются по решению большинства собственников помещений по числу и доле земельного владения.
(Дополнительный пункт: 1/7/2005-5378/19 ст.) В случае необходимости для обеспечения жизни инвалидов соответствующие изменения в проекте рассматриваются на собрании собственников помещений, проводимом в течение трех месяцев, и принимаются большинством по числу и доле земельного владения. Если собрание не проводится в течение этого срока или если изменения не принимаются большинством, то на основе отчета комиссии, уведомляющей о том, что безопасность здания не находится под угрозой, производится строительство, ремонт или установка в соответствии с утвержденным проектом изменений или чертежом. Соответствующие органы обязаны завершить рассмотрение запросов на утверждение измененного проекта или чертежа в течение шести месяцев. Организация комиссии, процедура работы после использования инвалида и процесс, связанный с этим, регулируются правилами, которые совместно разрабатывают Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства и Управление инвалидов. (1) Расходы на эти работы оплачиваются теми, кто воспользуется новшествами, в соответствии с их долей в пользовании.
II – Лишние расходы и роскошь: Статья 43 – Если желаемые нововведения и дополнения слишком дорогие или, в зависимости от особенностей строения, являются роскошными, или если они необходимы только для использования всеми собственниками квартир в определенных местах или переходах внутри объекта, то собственник квартиры, который не желает использовать их, не обязан принимать участие в расходах; расходы на такие нововведения и дополнения оплачиваются собственниками, принявшими решение их внедрения. Тем не менее, если собственник квартиры или его правопреемники впоследствии присоединятся к расходам, участвуя в них в соответствии с их долей, они получают право на использование сделанных роскошных нововведений.
III – Дополнение независимого раздела: Статья 44 – Для строительства нового этажа над объектом недвижимости или полного этажа вместо существующего чердачного этажа или для последующего строительства или дополнения мест, указанных во втором пункте статьи 24, таких как подземелья или пустые участки земли: a) Единогласным решением об этом должно приниматься собрание собственников; b) В соответствии с состоянием объекта после строительства, включая все новые дополнения, определение долей земельных долей, пересматриваемых снова и единогласно; c) Новый независимый раздел должен быть зарегистрирован в кадастровом регистре объекта как обременение с правом строительства в присутствии нотариуса, согласно официальному документу, совершенному в соответствии со статьей 14, а затем должно быть сделана запись в книге 13 в соответствии со статьей 13 для связи с закрывшейся старой страницей в книге учета прав собственности объекта. Также важно, чтобы собственники квартир, которые не желают принимать участие в строительстве нового независимого раздела, согласились с выделением сниженной их доли из-за этих дополнений, что указано в официальном документе.
В этом случае, при условии оплаты им стоимости уменьшенной доли по новому назначению, новый независимый раздел преобразуется в собственность того, кто его строил, или общую собственность строителей, с регистрацией на отдельной странице книги учета прав собственности. G) Сделки по передаче и важные дела: Статья 45 – Сделки по залогу прав на объекте недвижимости или разделение участка и передача его собственности другому лицу, такие как аренда внешних стен здания, крыши или козырька с рекламной целью, а также другие значительные дела управления могут быть совершены только на основе решения всех собственников квартир, принятого единогласно.
